Bonjour, je suis Caroline la co-fondatrice d'Anaxago. Chaque dimanche, j'écris et partage avec mes lecteurs cette chronique hebdomadaire, dédiée à l'investissement et la gestion de patrimoine avec un brin d'art de vivre, de culture et recommandations au gré de mes pérégrinations. Bonne lecture !
Makis
Bonjour à tous,
Pas de politique intérieure ce matin dans ces lignes, et ce sera sans doute une de vos seules occasions de la semaine de penser à autre chose qu'à cette situation si déroutante, pour quelques minutes au moins…
On démarre donc avec un nouvel épisode d’Argent Conté dédié à la reprise d’entreprise. Chaque année, plus de 185 000 entreprises en France sont susceptibles d'être transmises, mais 51 000 seulement changent effectivement de main. J’ai débroussaillé le sujet avec Candice Cohen-Louyot, avocate fiscaliste pleine d’enthousiasme et d’énergie, elle partage avec nous tous ses conseils pour reprendre une entreprise, à la barre ou non, comment éviter de se faire avoir, quelles informations aller chercher, etc. J’espère que l’épisode vous plaira ! Bonne écoute.
Ce week-end, notre opportunité du moment faisait son apparition dans Les Échos, rubrique délices d’initiés ! Un hôtel de 48 chambres près du Sacré-Cœur que nous sommes en passe d’acquérir en vue de le rénover puis de le revendre. D’une valeur de 13 millions d’euros, l’actif est en partie financé par un club deal hôtelier disponible sur notre plateforme. Le temps d’immobilisation prévu des fonds est de quatre ans. C’est le délai pour réaliser les travaux, mettre en exploitation l’établissement puis le revendre, sachant que l’on détiendra ici les murs et le fonds de commerce, ce qui est rare. Le TRI cible de l’opération devrait se situer dans une fourchette entre 9% et 11% nets de frais. La mise de fonds minimale pour cette opération d'investissement s’élève à 1000 euros.
Intéressant : pour les chefs d’entreprise ayant cédé leur société, ce placement (accessible dès 100 000 euros) est éligible à l’article 150-0 B ter, permettant de différer le paiement de la plus-value de cession.
On en profite pour creuser sur le sujet de l’investissement hôtelier qui tire son épingle du jeu depuis quelques mois. Chez Anaxago, nous avons accéléré nos investissements sur cette classe d'actifs depuis 2020 de manière contracyclique. Nous avons fait l'acquisition et/ou financé plus d'une quinzaine d'actifs sur la période. Aujourd'hui, il s'agit de la classe d'actif la plus résiliente dans l'immobilier avec des volumes d'investissement stables en 2023 contre des baisses de plus de 50% pour les autres classes d'actifs (logements, bureaux, etc.). Plus de détails dans notre article (très complet si j’ose dire) ci-dessous.
Il n’y a pas beaucoup de séries qui ont attiré mon attention ces derniers temps, mais j’ai dévoré The Split, actuellement disponible sur Arte. Trois saisons courtes où chacun des six épisodes nous plonge dans le quotidien d'un cabinet d'avocats spécialisé en droit de la famille, particulièrement réputé pour son expertise en matière de divorce. Le sujet aurait pu être rébarbatif. Concoctée par Abi Morgan, scénariste révélée il y a tout juste vingt ans par l'univers particulièrement sombre de son premier téléfilm, le thriller Sex Traffic, cette série diffusée depuis 2018 par la BBC s'avère tout simplement épatante. J’ai adoré.
Et nouvelle adresse du quartier que je viens de tester, une petite cantine à emporter qui propose un plateau unique tous les jours : des makis au poisson frais ou tout simplement végétariens (ou un mix des deux) avec des petites salades. L’ensemble est très très réussi dans sa grande fraîcheur et sa simplicité. Il parait que leurs pâtisseries sont dingues aussi ! Leur cookie était dans le classement des meilleurs cookies d’on va déguster, je crois, surprenant, mais effectivement, il avait l’air très bon.
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Gestion de Patrimoine
Les grandes tendances de l'investissement hôtelier
La France est le pays le plus visité au monde avec un parc hôtelier important : selon l’Insee, en 2023, 16 771 hôtels regroupent 655 800 chambres. Un nombre d’hôtels en léger retrait depuis quelques années, mais pour un nombre de chambres qui augmente.
L’actuelle augmentation de la taille moyenne des établissements a pour objectif la réduction des frais fixes et l’amélioration de la rentabilité.
Le parc est composé majoritairement d’hôtels 3 étoiles (36%), suivis des 2 étoiles, puis des actifs 4 étoiles, enfin les 5 étoiles et les 1 étoile qui comptent chacun pour environ 2% du parc. On dénombre aussi un peu plus de 4000 établissements non classés à ce jour.
L'hôtellerie comme classe d'actif
L’hôtel est un actif monovalent, accueillant un fonds de commerce, avec des intervenants parfois multiples. Un actif monovalent est développé pour une activité spécifique (hôtel, cliniques, salle de cinéma, etc.). Il ne peut accueillir une autre activité sans restructuration lourde, voire une reconstruction. La valorisation d’un bien monovalent est inhérente à celle de son exploitation. Un hôtel accueille l’exploitation d’une activité commerciale avec un fonds de commerce. Plusieurs acteurs sont concernés (qui peuvent parfois être le même) :
- le propriétaire des murs ;
- le propriétaire du fonds de commerce ;
- le gestionnaire ;
Traditionnellement investissement alternatif, l’hôtellerie prend une place de plus en plus importante dans les investissements immobiliers malgré des volumes de transaction modestes (entre 0,5 milliard d’euros et 2,5 milliards d’euros par an depuis la fin des années 2000) en comparaison avec d’autres typologies d’actifs, comme les bureaux et le commerce. Le secteur a également connu un gros trou d’air à partir de 2020 et du premier confinement, partiellement remonté par l’anticipation des JO à Paris. Cependant, au 1ᵉʳ trimestre 2024, la classe d’actifs s’est hissée en 1ʳᵉ place du classement des investissements immobiliers avec près d’un milliard d’euros investis.
Lire l'article ici.
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Aujourd’hui dans Argent Conté, il était une fois la reprise d’entreprise. Argent Conté
Chaque année, plus de 185 000 entreprises en France sont susceptibles d'être transmises, mais 51 000 seulement changent effectivement de main. Cela dit, le marché de la reprise d’entreprise est loin d'être aussi important que ce qui est généralement annoncé. Si l'âge des dirigeants peut laisser supposer qu'il y aura un potentiel de l'ordre de 600 000 sociétés à céder dans les dix prochaines années, il faut être conscient d'un certain nombre de limites. Certaines sociétés sont intimement liées à leur dirigeant, ce qui les rend difficilement transmissibles. D'autres sont "vieillissantes" : carnets de commandes affaiblis, investissements non renouvelés, etc. Il n’est pas rare que nombre de belles sociétés puissent être reprises à la barre et c’est d’ailleurs souvent un des moyens les plus intéressants d’entreprendre avec parfois des marques bien installées et des équipes déjà qualifiées. Mais comment trouver la pépite et remporter la mise ? Est-ce toujours intéressant ou bien se retrouve t’ont criblés des dettes historiques de la boite en question ? Le sujet est si riche que je suis ravie d’accueillir Candice Cohen Louyot, ex-avocate fiscaliste devenue experte dans la transmission d’entreprises, en difficultés ou non, puis fondatrice de la plateforme Mesacquisitions. Avec Candice nous explorons toutes les facettes de la reprise d’entreprise pour que le sujet n’ait plus aucun secret pour vous ! Bonne écoute.
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